リフォーム向け物件の購入で後悔ゼロ！プロが見抜く注意点と中古住宅の真実

一般的には、リフォーム済み物件は「すぐ住めて安心」、未改装の中古物件は「安く買って自由に直せる」と言われます。私も大枠ではその通りだと考えています。

ただ、堺市で築古戸建てや空き家、再建築不可物件を扱ってきた経験から見ると、選択の成否を分けるのは「内装がどれだけきれいか」ではありません。購入後にどれだけ時間を使えるか、そして床下・配管・雨漏り・電気容量といった見えにくい部分に、どこまで予算を残せるかです。

新築の価格が上昇し続ける今の市場では、中古住宅を上手に活用することがマイホーム購入の有力な選択肢になっています。しかし、リフォーム済みの物件をそのまま購入するか、未改装の中古住宅を安く購入して自分好みにリフォームするかで迷う方は少なくありません。

どちらにも大きなメリットがある一方で、購入後に後悔するリスクもあります。不動産売買と建築現場の両方を見てきた立場から、両者の違いと、実際に確認しておきたいポイントを整理します。

リフォーム済みの中古住宅を選ぶ最大の利点は、購入後の生活イメージが明確で、契約から入居までの期間を比較的短くしやすい点です。

新しいシステムキッチンやユニットバス、クロス、フローリングを内覧時に直接確認できるため、完成後に「思っていた雰囲気と違った」と感じるリスクを抑えられます。工事中の仮住まいを用意する必要がないことも、多忙なご家庭にとっては大きなメリットです。

売主が宅地建物取引業者である買取再販物件では、契約内容に応じて、引渡し後の不具合に関する保証や既存住宅売買瑕疵保険が付帯している場合があります。雨漏りや構造部分など、保証の対象・期間・免責条件は物件ごとに異なるため、契約前に必ず確認してください。

オペタホーム株式会社でも、子どもの入学時期や賃貸住宅の更新月が迫っているお客様には、完成済みのリフォーム物件が合う場面を多く見てきました。工事の打ち合わせを何度も行う時間が取りにくい共働き世帯では、仕上がりを確認したうえで購入できること自体に価値があります。

ただし、「新しい設備が入っているから、建物全体も新しい」とは限りません。私たちが内覧に同行するときは、キッチンの扉やクロスより先に、分電盤、給湯器の製造年、床下点検口、基礎、雨染みの有無を確認します。完成済み物件は便利ですが、どこまで改修されたのかを見極めることが重要です。

一方で、未改装の中古物件を購入して、自分でフルリノベーションする方法には大きな魅力があります。壁を取り払って広いLDKをつくる、収納を増やす、好みのキッチンや食洗機を選ぶなど、暮らし方に合わせた住まいをつくれます。

しかし、一般的には「古い家なら自由に間取りを変えられる」と考えられがちですが、私の場合は、まず「変えられない部分を先に確かめるべき」とお伝えしています。

木造住宅には、地震や風に耐えるために外せない耐力壁や柱があります。マンションでは管理規約により、配管移動の範囲、床材の遮音等級、工事可能な曜日・時間帯まで定められていることがあります。内覧時には理想的に見えたプランでも、設計や構造の検討を始めると実現できないケースは珍しくありません。

実際に、築古住宅の売却相談を受けた際、購入検討者から「対面キッチンに変えて、壁を抜いてLDKを広げたい」という希望を聞くことがあります。しかし、構造上重要な柱や壁が含まれていると、梁補強や耐震補強が必要になり、想定していた予算を超えることがあります。

プランニング、現地調査、設計、見積もり、住宅ローンの手続き、解体、施工まで進めると、入居まで3か月から6か月以上かかることもあります。工事内容が大きい場合は、それ以上になることもあります。

自由度の高さは魅力ですが、その分だけ決めることも増えます。設備の色、コンセントの位置、収納の寸法、照明、断熱材、ドアの開き方まで、選択の連続です。家づくりを楽しめるか、打ち合わせの時間を確保できるかも、物件選びの重要な条件です。

物件価格と工事費の合計だけで比較すると、資金計画で見落としが出やすくなります。

完成済みのリフォーム物件であれば、購入価格を住宅ローン1本で借り入れられることが一般的です。一方で、中古物件を購入してからリフォームする場合は、購入費用と工事費用をどのように調達するかを早い段階で決めなければなりません。

近年は、購入費用とリフォーム費用を一体化できる住宅ローンを扱う金融機関もあります。ただし、売買契約やローン審査の段階で、工事見積書、図面、請負契約書などの提出を求められることがあります。工事内容が固まらないと資金計画も固まりにくいため、仲介会社、金融機関、リフォーム会社の連携が欠かせません。

一体型ローンを使えない場合、工事費には無担保のリフォームローンを利用する選択肢もあります。金利や返済期間は金融機関・商品によって異なるため、住宅ローンと単純比較はできませんが、月々の返済額が増える可能性があります。

また、仲介手数料、登記費用、火災保険料、引っ越し費用、仮住まい費用、設計料、解体後の追加工事費なども必要です。

当社で以前、堺市中区の築38年の木造戸建てについて、売却前のリフォームをご相談いただいたケースがありました。売主様は約350万円のフルリフォーム見積もりをお持ちでしたが、建物の状態、周辺相場、想定買主を踏まえて比較検討した結果、玄関まわり、水回りの清掃、クロスの一部張り替え、除草・残置物整理など約18万円の最低限の整備にとどめました。

その物件は、見た目を過度に作り込まず、買主が自分で手を入れる余地を残して販売しました。成約価格だけを見ればフルリフォーム案の方が高く見える可能性はありましたが、工事費、販売期間、値引き交渉を含めて試算すると、現況に近い形で販売した方が売主様の手残りを確保しやすい結果となりました。

すべての物件に当てはまる話ではありません。しかし、リフォーム費用を販売価格にそのまま上乗せできるとは限らないことは、売却前にも購入後にも共通する重要なポイントです。

どちらを選ぶべきかは、ご家族のライフステージ、予算、入居希望時期によって変わります。

販売価格の安さだけではなく、「住み始めるまでに使える時間」「工事中の住まい」「予備費を確保できるか」を含めて判断することが、後悔を減らす第一歩です。

扉を開けた瞬間に見える新しいフローリングや、システムキッチンは魅力的です。ただ、内装の印象だけで購入判断を急ぐと、入居後に補修費用が必要になる可能性があります。

一般的には「設備が新しければ安心」と思われやすいのですが、私たちが現地で重視するのは、生活の基盤になる部分です。床下の湿気、配管、基礎、屋根裏、電気容量などは、内装よりも将来の住み心地と修繕費に影響します。

過去に、DIYで室内を白く塗装してきれいに見せていた築古の再建築不可物件がありました。最初は「この状態なら大きなリフォームは不要かもしれない」と感じましたが、床下点検口を確認すると、古い金属配管の腐食や土台まわりのシロアリ被害が見つかりました。

表面がきれいでも、構造や設備の状態は別です。この経験以降、私自身も「まず床下と小屋裏を確認する」という基本を、以前以上に徹底するようになりました。

内覧時には、可能であればキッチンや洗面所の床下点検口を開けて確認しましょう。勝手に開けず、必ず売主または仲介担当者に確認してから行うことが大切です。

スマートフォンのライトや動画機能を使い、基礎の立ち上がり、木部、配管まわりを確認します。カビ臭、木材の変色、土でできた筋状の蟻道、濡れた跡がないかを見ます。

天井裏は、雨染みだけでなく、湿気やカビの臭いも確認したい場所です。とはいえ、天井裏への立ち入りには危険が伴うため、無理に入り込まず、必要に応じて建築士やホームインスペクターへ依頼してください。

築30年以上の戸建てやマンションで注意したいのが、見えない給排水管です。

洗面台やキッチンが新品でも、床下や壁の中にある配管まで交換されているとは限りません。古い鉄管は赤サビや詰まりが起きることがあり、銅管も状態によっては劣化や漏水の原因になることがあります。

内覧時には、シンク下や洗面台下の扉を開け、見える範囲で配管の素材、漏水跡、サビ、補修痕を確認してください。青や赤の架橋ポリエチレン管などに更新されている場合でも、建物全体の配管がどこまで交換済みかは、工事履歴や施工写真で確認することが必要です。

配管交換の費用は、建物の大きさ、床や壁を開ける範囲、配管経路によって大きく変わります。数十万円で済む場合もあれば、内装復旧を含めて100万円を超えることもあります。購入前に「給水管・給湯管・排水管のどこまで交換したのか」を質問しておくと安心です。

内装が整っていても、電気容量が生活に合わなければ快適には暮らせません。

昭和から平成初期の住宅では、分電盤や幹線が古い仕様のまま残っていることがあります。エアコン、IH調理器、電子レンジ、ドライヤー、食洗機などを同時に使うご家庭では、契約アンペア数や分電盤の状態を確認した方がよいでしょう。

• 分電盤が単相3線式か確認する
• 契約可能なアンペア数を確認する
• キッチンに冷蔵庫、電子レンジ、食洗機などの専用回路があるか確認する
• エアコン用コンセントの電圧と位置を確認する
• 家具を置いた際にコンセントが使える位置にあるか確認する

幹線の引き直しや分電盤交換が必要になると、工事規模によっては数十万円の費用がかかる場合があります。建物の外部から引込線を変更する必要があるときは、電力会社との調整も必要です。

建物の傾きや基礎のひび割れは、専門調査が必要な部分ですが、内覧時に初期チェックをすることはできます。

スマートフォンの水平器アプリを使い、敷居、キッチン天板、窓枠など複数箇所を確認します。数値にばらつきがある、建具が自然に閉まる・開く、床を歩いたときに大きく沈むなどの症状がある場合は、専門家へ相談する材料になります。

屋外では、基礎コンクリートにひび割れがないかを確認します。ひび割れの幅や深さだけで原因を断定することはできませんが、幅のあるひび割れ、斜めに走るひび割れ、鉄筋の露出、基礎の欠けなどがあるときは、建築士による確認をおすすめします。

スマートフォンやライトはあくまで一次確認の道具です。購入判断をする前には、必要に応じて建物状況調査を利用してください。

中古住宅を検討するとき、築50年近い建物に何年住めるのか不安になる方は多いでしょう。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、これは税務上の償却年数であり、建物の物理的な寿命そのものではありません。

適切な維持管理や修繕が行われ、雨水やシロアリから構造を守れていれば、築年数が進んだ住宅でも住み続けられる場合があります。一方で、築年数が浅くても雨漏りや漏水を長期間放置している建物は、劣化が進んでいる可能性があります。

建物の寿命を考える際は、構造とメンテナンス履歴の両方を見る必要があります。

木造住宅は、水分が構造材に入り続けると傷みやすくなります。逆にいえば、雨漏り、結露、シロアリを早期に防ぎ、補修することができれば、長く使える可能性があります。

鉄筋コンクリート造マンションでは、専有部分だけでなく、共用部分の修繕計画や修繕積立金、過去の大規模修繕履歴を確認することが重要です。

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準の対象です。ただし、木造住宅では2000年頃の基準見直しによって、地盤、接合部、耐力壁の配置バランスに関する考え方がより明確になりました。

そのため、1981年以降2000年頃までに建てられた木造住宅については、新耐震基準であることだけで耐震性を判断せず、図面、接合金物、基礎、増改築履歴などを確認することが大切です。

• 柱と梁・土台の接合部に金物が適切に使われているか
• 地盤や基礎の状態に問題がないか
• 耐力壁が一方向に偏っていないか
• 大きな増築や間取り変更で壁量が不足していないか

内装をきれいにするより先に、耐震性や劣化状況を確認した方がよい物件もあります。特に築年数が古く、リフォーム費用が大きくなる物件では、耐震診断を含めた資金計画を検討してください。

築30年以上の一戸建てでは、見えない部分の不具合が費用に影響することがあります。特に雨水の侵入は、柱、土台、断熱材、電気配線に影響するため、早期対応が重要です。

• 屋根の補修や葺き替え、カバー工法：工事範囲により約80万円から150万円以上
• 雨漏りによる柱・筋交い・下地補修：約50万円から120万円以上
• シロアリ被害の補修、防腐・防蟻処理：約40万円から90万円以上

これらはあくまで目安であり、建物の大きさ、被害範囲、足場の有無、仕上げ材によって変わります。

壁や床を解体して初めて腐食やシロアリ被害が見つかることもあります。リフォーム見積もりでは、工事費とは別に10％から15％程度の予備費を確保しておくと、想定外の事態に対応しやすくなります。

建物を長く使うためには、構造材を雨水から守ることが基本です。屋根、外壁、バルコニー、防水、シーリングは、いわば住宅の防水層です。

一般的には10年から15年程度を目安に、外壁やシーリングの状態確認を行うケースが多くあります。ただし、塗料の種類、日当たり、立地、施工状態で適切な時期は変わります。屋根も、25年から30年で一律に工事が必要になるわけではなく、素材や劣化状況に応じて判断することが大切です。

重要なのは、「いつ塗装したか」だけではありません。雨漏りがないか、屋根材がずれていないか、シーリングが切れていないか、点検・補修の記録が残っているかを確認することです。

リフォーム物件を検討する多くの方が、最初に「500万円程度でどこまでできるか」を考えます。

一般的には500万円あれば家全体を大きく変えられるように感じるかもしれません。しかし、私の場合は「500万円は優先順位を決める予算」とお伝えしています。設備、内装、配管、断熱、耐震、外装までをすべて行うには、建物の状態によっては十分ではありません。

300万円から500万円の予算では、水回り設備の更新と内装工事が中心になります。

設備のグレード、建物の大きさ、搬入経路、既存設備の状態により費用は変わります。この予算帯では、既存の給排水管ルートや電気配線を活用する前提になることもあります。

売却前の整備では、さらに優先順位が変わります。当社で実施した約18万円のプチメンテナンスでは、玄関まわりの補修、LDKの一部クロス、水回りの専門清掃、コーキング補修、除草、残置物整理を行いました。

新品の高額設備を入れるよりも、「匂い」「汚れ」「生活感」「外から見た印象」を整える方が、内覧時の評価につながりやすいと感じています。

LDKを広げるために柱や壁を撤去する、断熱材を入れ替える、窓を断熱性能の高いものに交換する、配管・配線を更新する、耐震補強をする、といった工事は、表面的な内装工事とは別の予算が必要になります。

構造に関わる壁を撤去する場合、梁補強、耐震補強、確認申請の要否確認、設計費、解体・処分費が必要になることがあります。築30年以上の木造住宅で、断熱、耐震、配管、電気、外装まで含めたスケルトンリフォームを行うと、1,000万円から1,500万円を超えるケースもあります。

「どこまで直したいか」ではなく、「どこまで直さなければ安全・快適に住めないか」を先に確認することが、資金計画では重要です。

中古物件のリフォームで難しいのは、解体するまで状態が分からない部分があることです。

とくに古いタイル浴室まわりでは、目地の劣化や防水不良から湿気が入り、土台や柱が傷んでいることがあります。床下の配管が劣化している、シロアリ被害がある、断熱材が入っていないといった問題も、解体後に分かる場合があります。

追加工事を完全にゼロにすることは難しいですが、次の4点でリスクを下げられます。

• 内覧時に床下点検口や小屋裏点検口を確認する
• 雨漏り、シロアリ、防蟻処理、修繕の履歴を確認する
• 契約前に建物状況調査を検討する
• 工事見積もりの10％から15％程度を予備費として確保する

私たちも、見た目だけで「大丈夫」と判断してしまいそうになった経験があります。床下を確認せずに進めていれば、購入後や工事中に大きな追加費用が出る可能性がありました。だからこそ、購入前の確認に時間と費用をかけることは、遠回りに見えても大切です。

断熱改修、耐震改修、バリアフリー改修などでは、国や自治体の補助制度・減税制度を利用できる場合があります。

例えば、窓の断熱改修、高効率給湯器の導入、耐震補強などは、年度ごとの支援制度の対象になることがあります。ただし、制度ごとに対象工事、申請時期、予算、併用可否が異なります。

多くの制度で共通している注意点は、着工前に申請や登録が必要になる可能性があることです。工事が始まってからでは対象外になるケースもあるため、見積もり段階で施工会社や自治体へ確認してください。

補助金や減税は毎年度内容が変わるため、「去年使えた制度が今年も使える」とは限りません。契約前に必ず最新情報を確認しましょう。

中古住宅を購入してリフォームする場合、物件価格と工事費以外に、税金や諸費用も考える必要があります。

壁紙の張り替え、キッチン交換、浴室交換など、通常の修繕・模様替えによって固定資産税が急に大きく上がるとは限りません。

一方で、増築、床面積の増加、建物の主要構造部に大きく手を入れる工事などでは、家屋評価に影響する可能性があります。工事内容によっては自治体による家屋調査が行われる場合もあります。

税額への影響は自治体や工事内容で異なるため、大規模工事を予定している場合は、事前に市区町村の資産税担当窓口へ確認してください。

中古住宅でも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の対象になる場合があります。

中古住宅については、昭和57年1月1日以後に建築されたことなどが要件の一つです。古い住宅でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などにより、要件を満たせる場合があります。

確認したい書類の例は次の通りです。

• 登記事項証明書
• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
• 増改築等工事証明書
• 売買契約書、住宅ローン年末残高証明書

住宅ローン控除の要件や控除額は入居年・住宅性能・借入額などで変わります。購入前に金融機関、税務署、税理士などへ確認することをおすすめします。

一定の耐震、省エネ、バリアフリー、長期優良住宅化リフォームでは、固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。

減額制度には期限や要件があり、工事完了後3か月以内の申告が必要な場合があります。制度内容は変更される可能性があるため、工事前に自治体へ確認してください。

中古住宅の購入で注意したいのは、物件価格とリフォーム費用だけで予算を使い切らないことです。

仲介手数料、登記費用、火災保険料、不動産取得税、固定資産税等の精算金、ローン事務手数料、引っ越し費用、家具・家電購入費などがかかります。諸費用は物件価格や借入条件によって異なりますが、一定の現金を残しておくことが大切です。

• 物件価格と工事費の合計とは別に、予備資金を確保する
• 諸費用を借り入れられるローン商品か確認する
• 固定資産税等の精算金や引っ越し費用も見積もる
• 工事の追加費用に備え、予備費を残す

住宅購入は、契約直前よりも、引渡し後に現金が必要になる場面があります。設備に予算を使いすぎず、手元資金の余裕を持つことが重要です。

賃貸でも、内装を改修したリノベーション物件は増えています。築年数が経っていても、フロアタイル、アクセントクロス、キッチン、照明などを整えることで、新築とは異なる魅力を持つ住まいになります。

同じ家賃帯の新築物件と比べ、専有面積が広い、駅やスーパーに近い、収納が多いなど、立地や広さを優先できることもあります。

室内が新しくても、建物の構造やサッシは建築当時のままということがあります。

木造や軽量鉄骨造のアパートでは、床材を新しくしても、上下階・隣室の音が伝わりやすいことがあります。古いサッシでは、すきま風や結露が起きる可能性もあります。

内覧時には、窓を閉め、数分間静かに室内に立ってみてください。昼と夜、平日と休日で環境が変わることもあるため、可能なら時間帯を変えて周辺を確認すると安心です。

リフォーム賃貸では、退去時の原状回復費用がトラブルになることがあります。

契約書や特約に、ハウスクリーニング費用、エアコンクリーニング費用、短期解約違約金、喫煙によるクロス交換などが記載されているかを確認しましょう。

入居前には、壁、床、建具、サッシ、水回りの状態を写真・動画で残します。気になる傷や不具合は、入居後できるだけ早く管理会社へメールなどで共有しておくと、退去時の説明がしやすくなります。

一戸建て賃貸や団地のリノベーション物件は、広さや独立性が魅力です。一方で、庭の管理、自治会、階段、駐車場、買い物動線など、室内以外の条件が生活に影響します。

• 庭の除草や剪定を誰が負担する契約か
• 自治会費や地域清掃の有無
• エレベーターのない階段住宅で生活できるか
• スーパー、学校、病院までの距離と高低差
• 駐車場から玄関までの動線
• 夜間の街灯や人通り

内装だけで判断せず、周辺を実際に歩くことが、入居後の満足度につながります。

中古住宅市場で理想の住まいを探すには、ポータルサイトの情報だけでなく、現地での確認と書類の確認が必要です。

「リフォーム済み」「リノベーション済み」という表示だけでは、改修範囲は分かりません。内装だけなのか、配管や電気、断熱、耐震まで工事されているのかを確認してください。

物件ポータルサイトでは、「リノベーション済み」だけでなく、「現況渡し」「古家付き土地」「空き家」「価格改定」などでも検索してみると、選択肢が広がります。

新着通知を設定し、気になる物件が出たら早めに資料請求・内覧を行うことは有効です。ただし、急ぐことと、確認を省くことは別です。

販売図面や物件概要書では、設備の写真だけでなく、改修履歴を確認します。

• 「クロス張替え・洗面台交換」のみか
• 給排水管、給湯器、分電盤、屋根、外壁も交換・補修されているか
• 工事完了年月日が記載されているか
• 瑕疵保険、インスペクション、保証の有無
• 施工会社名、工事写真、保証書があるか

「きれいにリフォーム済み」という説明だけでは、工事範囲は判断できません。書面と写真で裏付けを取ることが重要です。

契約前には、次の資料があるか確認しましょう。

• 過去のリフォーム履歴
• 雨漏り・シロアリ・漏水の修繕履歴
• 施工中の写真台帳
• 給湯器、キッチン、浴室などの保証書
• 建物状況調査の結果
• 既存住宅売買瑕疵保険の有無
• 境界確認書、越境に関する資料

信頼できる売主・仲介会社であれば、分かる範囲で資料を提示し、分からない点は分からないと説明します。資料がないこと自体が問題なのではなく、説明が曖昧なまま契約を急がせる対応には注意が必要です。

購入前の安心材料として、建築士などによる建物状況調査（インスペクション）があります。

費用や調査範囲は依頼先によって異なりますが、床下、小屋裏、屋根裏、設備、基礎まで確認できるプランを検討すると、目視だけでは分からない不具合の手がかりを得られることがあります。

既存住宅売買瑕疵保険は、検査と保証がセットになった制度です。対象となる不具合、保険期間、保険金額、免責金額は商品ごとに異なりますが、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入防止部分が対象になることがあります。給排水管は特約で対象となる場合もあるため、内容を確認してください。

インスペクションや瑕疵保険を利用すれば、すべての不具合を防げるわけではありません。しかし、購入前に状態を把握し、価格交渉や修繕計画に反映できる点に価値があります。

リフォーム済み物件を選ぶ際は、物件情報だけではなく、相談する不動産会社や建築会社の姿勢も重要です。

堺市には、築年数が進んだ戸建て、相続空き家、狭小地、再建築に制約のある物件など、一般的な新築住宅とは異なる確認が必要な物件があります。

中古住宅の価値は、内装の美しさだけで決まりません。

私たちは現地を確認するとき、室内の明るさや設備だけでなく、基礎、床下、配管、分電盤、屋根、外壁、周辺環境なども見ます。

見えない部分に不安が残る場合は、無理に契約を急がず、建築士や施工会社と確認を進めることが大切です。

リフォーム物件探しでは、完成済み物件の購入だけが選択肢ではありません。

• 水回り中心の工事で初期費用を抑える
• 柱や梁を活かして古民家風に改修する
• 断熱・耐震改修を組み合わせる
• 相続した空き家を売却して購入資金に充てる
• 再建築不可物件を、活用目的に合わせて検討する

オペタホーム株式会社では、仲介だけでなく、空き家、相続不動産、再建築不可物件、買取の相談も受けています。そのため、「リフォームして売るべきか」「現況で売るべきか」「購入してからどこまで直すべきか」を、物件ごとに考えることを大切にしています。

物件購入とリフォームを別々に進めると、見積もりやローンの調整が難しくなることがあります。

中古住宅を購入してリフォームする場合は、購入前から資金計画、工事内容、入居時期を一体で考えることが重要です。ローンの利用条件、税制、補助制度、工事の優先順位を早めに整理すると、途中での予算超過を防ぎやすくなります。

「限られた予算でどこまでできるか」「築年数が古くても住める状態か」「リフォーム済み物件の見えない部分は大丈夫か」といった疑問は、遠慮なく相談してください。

著者：オペタホーム株式会社専門チーム

本記事は、堺市で空き家や中古住宅の売買・再生に携わるなかで得た知見をもとに執筆しています。

2021年5月の設立以来、堺市中区深井畑山町を拠点として、売買仲介、買取査定、相続不動産、空き家、再建築不可物件などのご相談を受けてきました。

現場で感じるのは、リフォーム済み物件において、見た目の新しさだけで判断すると、床下の配管、電気容量、雨漏り跡、基礎、シロアリ被害といった見えない部分を見落とす可能性があるということです。

私たち自身も、室内がきれいに整えられた物件を前にして、第一印象に引っ張られそうになった経験があります。しかし、床下や設備を確認すると、古い配管、湿気、構造材の傷みが見つかることがあります。

また、売却前の高額リフォームについても、以前は「新しい設備を入れた方が売れやすい」と考えたことがありました。実際にキッチンを新調した物件では、内覧した買主様から「自分たちの好みに変えたいので、このキッチンは使わないかもしれない」と言われたことがあります。

それ以来、売却前のリフォームでは、買主の好みが分かれる高額設備よりも、清掃、臭い対策、補修、除草、残置物整理といった「第一印象と清潔感を整える工事」を優先するようになりました。

物件によって最適な方法は異なりますが、購入前・売却前のどちらでも、見える部分と見えない部分を分けて考えることが、後悔を減らす方法だと考えています。

リフォーム済み物件は、引渡し後すぐに入居できる状態で販売されていることが多いです。ただし、給湯器・配管・分電盤・屋根などの改修範囲は物件ごとに異なるため、契約前に工事履歴と保証内容を確認してください。

可能であれば、売主や仲介担当者の了承を得て確認することをおすすめします。築30年以上の物件では、湿気、シロアリの蟻道、配管の腐食、漏水跡などを確認できる場合があります。

築50年でも、雨漏り、腐食、シロアリ被害、基礎、耐震性に大きな問題がなければ、改修して住める場合があります。購入前に建物状況調査を行い、工事費とは別に10％から15％程度の予備費を見込むと安心です。

内装中心の工事なら1か月から2か月程度で終わる場合があります。間取り変更、配管更新、断熱改修、耐震補強を含む工事では、打ち合わせから入居まで3か月から6か月以上かかることがあります。

建物の状態や設備グレードによりますが、水回り4点の交換と内装更新で約340万円から520万円程度が一つの目安です。配管の全面更新、断熱、耐震、外壁、屋根まで行う場合は、500万円を超える可能性があります。

壁紙やキッチン交換などの一般的な修繕だけで、固定資産税が大きく上がるとは限りません。増築や大規模な構造変更を伴う工事では影響する可能性があるため、工事前に自治体へ確認してください。

中古住宅でも一定の要件を満たせば、住宅ローン控除の対象になる場合があります。昭和57年1月1日以後に建築された住宅であることなどが要件となるため、購入前に登記事項証明書や耐震関係書類を確認してください。

• 国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険の概要」

• 国土交通省「安心R住宅」

• 国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」

• 国土交通省「リフォーム支援制度まるわかりガイド」

• 国土交通省「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト」

• 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」