中古物件購入と契約不適合責任

先日、お客さんから外に露出している水道管から水が漏れたと連絡をいただき、水道屋さんを連れて見に行きました。水道屋さん曰く、配管が断熱保護されていないので凍結が原因ではないかと。

中古物件を購入後しばらくして、家に不具合が見つかった。買主側からすると、「中古物件だから仕方ない」と思う反面、できることなら修理や交換をしてほしいと思いますよね。

不動産売買の後、家に欠陥が見つかった場合、売主が責任を負う範囲を、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）といいました。例えば、売主Aと買主Bとの間の不動産売買契約でAが不動産をBに1000万円で売却したけれども、入居後すぐ2階の天井から雨漏りを発見、Bは生活することができなかったというケース。このときAは、瑕疵（欠陥）のある不動産をBに引き渡したことについて民法上の責任を負わなければなりません。具体的には、Aは、Bに対し、契約の解除や損害賠償の責任を負うことになります。そして、2020年4月1日の民法改正において、売主の「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」と呼び方が変わりました。契約書で合意された「売買契約の内容」に適合しないものを、売主が買主に引き渡すことに対する契約責任として、規定されました。

【契約不適合】
不動産売買や建築の請負において、契約に基づいて引渡しされた物件等が、品質や種類、数量などに関して、契約の内容に適合していないことをさします。

例：建物の耐震強度が不足していた=品質の不適合　
　　土地の地目が異なっていた=種類が不適合

この場合、買主は売主に対して、損害賠償請求または契約解除・代金減額請求・履行の追完請求等の行使をすることができます。ただ、原則として不適合を知った時から1年以内に通知しなければなりません。このルールは、2020年4月1日から民法改正で明確化されました。

 

ａｔｈｏｍｅＴＩＭＥ　494に掲載されていました、実際にあった瑕疵担保責任の判例を紹介

個人である買主が宅建業者から築約28年以上の共同住宅を購入しました。

【売買契約の概要】

●隠れた瑕疵に関する瑕疵担保責任による請求は、引き渡し後2年を経過した時はできないものとする。ただし、補修の請求に限り、引き渡し後3年間できるものとする。

●瑕疵担保責任の留意事項として、築年数相応の自然損耗、経年劣化、耐用年数切れが原因で起きた雨漏り、水漏れまたは不具合等は、瑕疵担保責任の対象ではない。

今回の話では、引渡しから約2年1ヶ月経過した時に、3階居室の天井付近に漏水が発生、同月、買主は売主に補修検討を依頼しましたが、売主は回答しませんでした。

買主は、契約締結時からしていた。もし、契約締結時にしていなかったとしても、売買契約から2年1ヶ月しか経過していないのに雨水の侵入を招くようなコーキングの状態は、通常の品質を有していない。瑕疵にあたる。として訴訟を提起しました。

しかし売主も、契約締結時に建物に雨漏りが存在していたことの立証がされていない。また、漏水の原因はコーキングの劣化によるひび割れであり、築年数相当の経年劣化であり、瑕疵には該当しないと反論

結果、ひび割れが契約締結時に生じていたとする証拠はない。中古物件であることを前提に契約している。経年劣化によるもので瑕疵にあたらないとして棄却したそうです。

瑕疵（契約不適合）は、引き渡された目的物が、種類・品質等に関して、契約の内容に適合していないことをいうものであり、中古住宅の売買における契約の内容は、取引後、経年劣化により不具合等が発生する可能性のある築後相当数を経過した建物の売買であることから、取引後の経年劣化による不具合発生は契約内容に適合するのであって、瑕疵（契約不適合）には該当しませんという結論です。

中古住宅の引き渡し後に生じた経年劣化による不具合等について、トラブル防止の観点から、宅建事業者においては、引き渡し後、経年劣化により雨漏り等の不具合が発生する可能性があること、その補修等のメンテナンスは買主側が行う必要がある（費用が発生する）ことを、売買に際して買主様によく説明し、理解を得ることが私たち宅建業者の責任であるとあらためて思いました。